機場管理局的失敗故事 - 政府功能公司化之禍

引子

今個月初，機管局公布，2020/21年度虧蝕44億元，對比前一年純利58.66億元，上落超過一百億元，當然機管局把賬算在新冠病毒頭上，不過純利下降其實2018/19年度已經開始，甚至早於2019年香港的社會動蕩，即是源於機管局內部的問題。要明白發生甚麼事，必須從機管局成立之前說起。

機管局業務2018/19起全面倒退

歷史背景

香港回歸前，港英政府不知無心還是有意，把一堆原本在行政體系內的功能及工作，調出體系外新成立了的一批「局」或「委員會」，香港機場管理局是其中之一，於赤鱲角機場啟用之日取代民航處管理香港國際機場。現在回頭看，政府行政體系自此不掌握航空業發展的大勢，也未能把空域和機場統合思考，失去航空發展的主導權，被機管局牽着鼻子走，而機管局本身則以財技扮賺錢，不務本業，把原本世界第一的機場搞到服務退步，名聲下滑，丟掉國際際航空樞紐的地位，更在空域難題未解決的情況下，繞過行政體系，強行借貸巨款興建沒有用的第三條跑道，是政府功能公司化令行政權迷失的例子。

香港的啟德機場以前由民航處管理，成績斐然，八、九十年代客貨運快速增長，民航處想盡辦法，在啟德機場既有空間不斷創造出新容量，有力證明公務員感應社會需求和解決難題的能力，不過政府對民航處的功勞報以懲罰和扼殺，1990年成立臨時機場管理局負責興建赤鱲角機場，1995年立法成立政府全資擁有和以「商業原則」運作的機場管理局，負責興建和管理赤鱲角機場（註1），注意：努力經營啟德機場的民航處人員並不自動轉職到新機場。

這個轉變反映當時各國政府對新自由主義、「小政府、大市場」、「商界比政府高效率」和CEO等的迷信，把各個領域的政府功能「公司化」，交給以「商業原則」運作的所謂「公營機構」執行，又以為空降外人CEO會帶來活力和新思維，令「公司」在短時間內提高盈利。

隨着歲月過去，我們知道這些外來的CEO（雖然未必用這個名稱）領導的「公營機構」，以短期盈利來量度機構成績，並藉此為高層管理人員加薪，公私不分，目標不明，分心做「搵錢」的事，忘記了機構原本的公益目的，以致做不好原本的社會功能，甚或長遠搞出負面後果由市民承擔，以下我們透過歷史敍述看機管局這個案例。

獨立王國傾向

機管局初期的核心任務是把機場建好，暫時不用「賺錢」，但是機構一旦離開了行政體系，就出現了「無王管」和「獨立王國」症候群。

臨時機管局和初期的機管局，首先變出一批薪金比公務員高非常多的「總監」，頭重尾輕，另外聘請過程向海外人士傾斜，啟德機場經驗豐富的機場經理，絕大部份連面試的機會都沒有，赤鱲角機場開幕時的一片混亂，幾乎可以事前預料。

其次是機管局有嚴重「獨立」傾向，當年我有份參加赤鱲角機場的跨部門籌備會議，訝異機管局人員想像機場島是香港政府以外的土地，例如計劃自己搞保安、消防、救護等，警察反覆要求劃定地方給他們駐守，機管局始終推搪拖延，直到警察代表講了狠話「機場沒有警察冇所謂，劫機你們自己搞掂就可以了」，才在圖則內劃出（我認為頗侷促的）一個空間給警察。

壓下基建，製造「盈利」假象

機管局的管治權理論上在董事會，但是董事都是社會上的大忙人，只能在宏觀層面參與，實務由相當於商業機構CEO的「行政總監」運作，他成為機構的靈魂，機管局的表現受他的想法調節。

機管局的任務是按1992年《新機場規劃總綱》把機場建成，以及隨着客運和貨運量增長擴建，於2010年前建成位於機場島中央的X形候機大樓，提供49個登機橋飛機橋泊位，機管局2001年發表的《規劃總綱2020》也講明需要同步擴建客運大樓兩翼以便增加出入境設施。

1998年赤鱲角機場啟用，塵埃落定後，2001年招來了不懂航空和不以香港為家的彭定中出任行政總監，他上任第一天便明言他的任務是「增值」，而且重點是「促進業務增長」（註2）。

彭定中在任六年，賬面盈餘由2001/02接近零上升到2006/07接近20億元，不過這段時期中國經濟快速成長，全球金融泡沫也在膨脹，機場業務增長有它的歷史背景，更不幸的是賬面盈利增長背後，隱藏了CEO壓下機場發展必需的工程建設，造成後來機場服務退步。

X形候機大樓（包括連接鐵路等）和擴建客運大樓兩翼的工程，當時的造價大概在200至300億元之譜，如果彭定中任內按原計劃啟動工程和攤開十年完成，則每年入賬支出20至30億元，會把上面提到的20億元賬面盈利吃掉，2001年彭定中到任後兩大工程被壓下和被失踪就不難明白。

為了上市，不務正業

熱心「增值」的彭定忠到任兩年，與當時熱心出售政府資產的財政司唐英年一拍即合，2003年政府宣布打算把機機管局部份股權私有化和在股票市場上市（註3），不過因為機場收入其實有限，增加收費又受航空公司反對，以致上市估值太低會變成賤賣資產，惹人詬病，2005年消息說暫緩上市（註4）。

上市拖拖拉拉之際，機管局企圖為自己「增值」，於是不建候機大樓卻花了28億元建一座名為「航天廣場」Sky Plaza的商場，目標是增加非航空「商業收入」，後來據稱擔心社會非議，臨時增建出境設施和接駁到一號（真）客運大樓的鐵路，以及改稱「二號客運大樓」。由於定位不清，機管局又根本不懂商場的營運，結果2007年大樓建成後，沒有入境功能，航空公司拒絕進駐，發揮不了客運大樓功能，商場又極為冷清，是超級失敗的商業投資，到了這個地步上市壽終正寢。

講回機場的正業，如果按原定計劃建了X形候機大樓，赤鱲角機場應該共有98個登機橋泊位，壓下不建的後果是登機橋泊位數目停留在49個，對比2007年新加坡機場多達92個登機橋泊位，香港被遠遠抛離，「輸咗成條街」，機管局只顧上市，不務正業，鑄成大錯。

2007年彭定中離任之時，機場的「發展」已經被扭曲，走上不以香港人最大利益為依歸的歪路，賬面似有盈餘，實質留下一個爛攤子，多了一座沒有用的假客運大樓，赤鱲角機場登機泊位不足應付客運，搭飛機經常變了搭巴士，以前行李等人變了人等行李，旅客體驗退步，「世界第一機場」稱號2006年首次失守，2012年起排位下滑（註4、5）。

世上聰明的CEO會把自己搞出來的問題演譯為其他問題，機場形象退步被說成是跑道不足的問題就毫不稀奇，機管局把未來的希望推到未經詳細論證的「第三條跑道」身上，未來的大項目支出算入下任CEO的賬，這是經典的CEO邏輯。

轉移視線，強推三跑

2007年許漢忠接任機管局CEO，延續上任的策略，大力推銷他任滿後才啟動的第三條跑道工程，並且繼續壓住機場基建支出，僅以各種短期措施例如2009年建成搭巴士才去到的（不倫不類）北衛星客運廊，勉強應付航班的增加，他對創造收入則十分落力，盡量壓搾機場大樓內的空間，不管多了擠迫，少了品味，總之變出商店、食肆等有租金收入便可，至於航空公司和乘客得到的服務是進是退，不在CEO計算之內，許漢忠2014年離任，賬面盈利上升到2013/14年度60億，不過細心檢查數字，情況跟彭定忠一樣，所謂盈利是靠壓下重要建設得來的。

談到第三條跑道（”三跑”），政府功能公司化的弊端顯露無遺，機場的運作與相關空域緊密相連，本是分不開的整體，但是機場管理公司化之後，機管局不懂和不理空域，負責空域的民航處不管機場，各行其是。機管局提出興建三跑，只講自己的需要，忽視三跑有用必須額外空域的基本道理，民航處只管航空交通管制，在三跑這件事很被動，明知空域是與內地多年協調的結果，不能輕易改動，卻礙於政府分工，不能直接指出三跑的不切實際，反過來在機管局強勢推動之下，被逼表示會與內地商討找尋解決空域問題的辦法。

民航處多次聲稱透過2007年訂立的《珠江三角洲地區空中交通管理規劃與實施方案》，能夠為第三條跑道開闢它需要的「北面航線」（相關技術討論見註6），但是《方案》只是框架文件，沒有具體的談判「北面航線」不會自動出現，該文件有效期於2020年完結，現在己經是2021年，「北面航線」一點動靜都沒有，應該是毫無結果了，可是三跑的大規模填海已經完成七七八八，石屎已經倒了落海，跑道建成也沒用。

大型工程開了頭就停不了

2014年林天福接任行政總裁，三跑規劃工作已經正式展開了兩年，大型工程的特色就是開了頭就停不了，他也就只能繼續往前推，單是去年機管局已經借貸了幾百億元，但是它有錢還嗎？

「公司化」之後，行政體系似乎無法駕馭像機管局這種接管政府功能的機構，又或者行政體系不在乎機管局有否能力支付三跑工程的費用，「出事就由它自己負責」可也，但是萬一機管局某日還不了債，甚或還不了利息，人家追債上門，機管局破產時我們可以眼白白看着機場給人家奪去嗎？海洋公園前車可鑑，恐怕到時騎虎難下，又要由市民付賬，但是市民甚麼時候同意過機管局借大錢？

在服務變差變壞的背景下，赤鱲角機場競爭力持續下降，2015年起機場轉機乘客人數開始有下降趨勢，幾年之間機管局收入大減，盈利大倒退，2017/18年度至2019/20年度，兩年之內權益股東應佔溢利大跌一半，2020/21年度受疫症拖累，客運跌了98%以上，形勢更不妙，國際航空一般估計幾年後才能恢復元氣，機管局靠甚麼還債？

公司化之禍

赤鱲角機場是香港連接世界的門戶，這個功能對香港十分重要，也是機場存在的唯一原因，但是公司化加「CEO迷信」令焦點轉移了去商場和會計遊戲，以致嚴重侵蝕了赤鱲角機場本身的接待能力和服務水平，令這個連接世界的門戶失效。

殖民地政府離港前夕成立了不少「局」或「公司」，把政府功能移出行政體系，但是大家大概都見到這個模式是失敗的，西九龍文化區管理局大燒銀紙而蝸牛式前進，市區重建局豪宅建不停，鐵路公司年年賺錢年年加價等，都沒有惠及市民。

機管局是我比較熟識的「公司化」例子，CEO胡亂套用所謂「商業原則」，令赤鱲角機場功能退步，還製造潛在還不了的巨債，整件事反映一個時代潮流的錯誤，是時候全面檢視過去，以及把「外置」了的政府功能，重新納入行政體系，為香港人民的真正幸福作出貢獻。

 

註1       1995年《機場管理局條例》  https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap483!en-zh-Hant-HK?INDEX_CS=N

註2       香港機場管理局2001年1月16日新聞稿： 機管局新任行政總監致力為機場「增值」

註3       香港政府，2003年8月6日新聞稿：機管局擬明年上市  https://www.news.gov.hk/isd/ebulletin/tc/category/businessandfinance/html/d2e66dbc-4d0f-4a53-85b9-ed9e6a0abc98.htm

註4       《草雲居》，2015年2月5日：失去競爭力赤鱲角機場 - 不輸在「跑道」，是輸在「橋」  https://tiandiyouqing.blogspot.com/2015/02/blog-post_5.html

註5       《草雲居》，2015年4月14日：赤鱲角機場 – 望向樟宜和仁川的思考  https://tiandiyouqing.blogspot.com/2015/04/blog-post_14.html

註6       《草雲居》，2016年2月19日：城市規劃委員會上民航處自揭空話 – 空域無法解決，規劃不能通過  https://tiandiyouqing.blogspot.com/2016/02/blog-post_19.html

鄭州特大暴雨的氣象背景

7月20日河南鄭州特大暴雨成災，先跟香港的雨量紀錄比較，再談這場雨的氣象背景。

鄭州20日下午8時過去24小時降雨552.5毫米，下午4時至5時1小時雨量201.9毫米，兩個數字都破了鄭州建氣象站以來60年的歷史記錄，據報道稱屬於千年一遇的的極端天氣。

香港天文台1884年至今最高日雨量是534.1毫米（1926年），最高一小時雨量是145.5毫米（2008年），都低於鄭州今次的數字，鄭州這場雨確是非同小可。

至於這場雨是甚麼性質，先看昨天8時至今天7時的內地雨量分布，河南山西交界以鄭州為中心的200公里乘200公里方形範圍內普遍錄得超過100毫米雨量（紫色），但是錄得超過250毫米（深紅色）的地方只有50公里乘50公里範圍（相當於香港海陸全境大小），一天錄得超過500毫米的地方就更小了，因此這場特大暴雨影響的範圍很小，不是颱風、季候風之類的大尺度天氣，而是所謂中尺度天氣。

7月20日上午8時至21日上午7時雨量分布（來源：中央氣象台）

一時之間找不到昨天的高空天氣圖，根據河南氣象台的專家所說，今次與天氣系統長時間維持有關，因此借用今早8時香港天文台的電腦氣象圖分析。

7月21日上午8時香港天文台高、中、低層氣流圖

上方是風向風速，下方是流線和濕度（藍色代表濕度高）

低層（925百帕，約一公里高）鄭州位於東南風急流與西南-東北走向的流線圖槽線（內地稱切變線，圖中T-T）交匯處附近，急流內的風速達到每小60公里之譜，向華中輸入大量水氣，急流來到槽線前無去路，被逼在交滙處上升。中低層（700百帕，約三公里高）在這一帶也有水氣輸入，而氣流呈氣旋性質，同樣促進氣流上升。中層（500百帕，五公里半左右）是上升氣流的過渡高度，風勢較弱。高層（200百帕，約十二公里）氣流在鄭州附近成喇叭形向東北方輻散流出，功能等同一部抽氣機，把下方上升的氣流抽走。

鄭州特大暴雨立體概念圖

概括地說，鄭州特大暴雨的背景是華中、大致西南-東北走向的低空槽線，這裏來自太平洋的東南風急流遇上內地氣團，有利空氣上升和造成降雨，因此日雨量分布略有西南-東北拉開的狀態，但是最大的雨下在哪裏要看高層氣流的配合，氣流輻散喇叭口之處上升氣流最強，下雨也最大，看來昨天鄭州剛好碰上「急流 + 槽 + 喇叭口」多因素疊加的不幸，屬於一種中尺度天氣現象。

7月21日下午4時雷達圖（來源：中央氣象台）

今天鄭州的雨稍緩，參看下午4時內地雷達圖，雨區在武漢-北京一線，略有東移跡象，雨區分為三個雨團（A、B、C），鄭州在A與B之間避開了大雨，今回是中尺度的「好運氣」，是「千年一遇」的災還是普通大雨一場，只是一線之差。

至今天氣預報員仍然最怕中尺度天氣系統，因為範圍小、變化快，就算幾天前能預見大雨來臨，究竟到時最大的雨下在甚麼地方，仍有太多因素影響，不到最後幾小時甚至幾分鐘不知結果，惟有步步為營和盡快發出警報。

願鄭州早日走出困境。

房屋供應權：政放棄十年，遺禍無窮

過去幾十年尤其是主權回歸之後，香港政府敵不過地產商的精心籌謀，土地供應權和土地規劃權逐步流失，但是說到傷害香港最深的是他們令政府放棄房屋供應權長達十年，扭曲的政策逼人買私樓，把香港樓價挾高，令基層生活困苦、鬱悶燥動，為社會不安定埋下計時炸彈。

房屋供應與社會安定

市民安居樂業才能共同建設美好的社會，因此住屋是社會安定之本，保障人民有屋住是政府的根本責任，由於權責並行，因此政府也必須掌握房屋供應權。

 

早年港英殖民地政府一向與基層保持距離，但是1953年石峽尾木屋區大火，超過五萬人家園盡毀，可能觸發社會動蕩，政府不敢怠慢，一年後原址建成八幢六層高的「第一型」徙置大廈（註1），安置火災災民，成為政府醒覺執行房屋供應權的先例。

 

1967年社會動亂之後，政府施政主調是確保社會安定，當年香港木屋遍佈山坡，容易滋生對社會不滿的群體，政府於1972年展開「十年建屋計劃」，為180萬人提供廉租居所，1976年更推出「居者有其屋」計劃，此後二十年多年是香港社會安定的黃金時期。

「住屋」變「資產」

1990年代起，香港富裕起來，人們模糊了住屋的概念，「用來住」的房屋變成「投資/投機」的資產，很多人被「地產」迷倒，視之為經濟新引擎，2005年出任行政長官的曾蔭權說：「房地產市場是香港經濟的重要基礎，與民生息息相關，對不少市民來說，房屋是他們最重要的資產」（註2），徹底忘記房屋是市民居住之所的基本概念。

 

1997年初，香港地產炒風熾熱，不少人跟風入市，年底亞洲金融風暴驟起，香港樓價應聲下跌，巔峰期入市者手上物業變成「負資產」，負資產群體加上背後的地產界人多勢眾聲音大，要求政府「救市」，由於全社會都視住屋為「資產」，輿論和政界人士都加入向政府施壓，要保住樓價。

 

放棄房屋供應權

2002年政府對壓力屈服，以政府行為介入「自由市場」托市，時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚宣佈9項「穩定」樓市政策（註3），人稱「孫九招」。三四十歲的朋友2002年時年紀尚少，可能不知道孫九招在房屋方面做了甚麼好事，以下扼要列出：

1.   停止主動賣地，新土地只會以「勾地」方式出售

2.   每年調整租住公屋建成量

3.   暫停鐵路沿線物業發展項目

4.   停建居屋

5.   停止房委會和房協與發展商的共同發展項目

6.   終止租者置其屋計劃

7.   資助貸款置業計劃繼續但會檢討

8.   全面放寬私樓租住權管制

9.   取消所有控制炒賣措施

 

第1項把土地供應權拱手相讓地產商（註4），造成私樓供應大幅萎縮，第2項表面上在保證公屋供應，實際變成大幅減縮公屋供應，令輪候公屋時間不斷延長，第3至6項是逼人買私樓，人為地製造額外的私樓需求，第7項把政府資助投入私樓市場，第8和9項則調低投資/投機的成本，全部加起來使地產市場熾熱，把屋租和樓價推高。

 

孫明揚在推出新政策的聲明中開宗明義講：「房地產市場是香港整體經濟的重要支柱 …對不少市民來說，房屋亦是他們主要的藏富工具」，又指：「私人住宅樓宇的淨資產值下滑，阻礙經濟復甦 … 置業者手上的物業亦變為負資產」，因此需要做工作「恢復市民對房地產市場的信心」，孫明揚又稱，在供應租住公屋之外，政府「應盡量退出其他房屋資助計劃，把干預市場的程度減至最低 … 私人樓宇的建成量則應由市場按需求決定」。

 

這些話十分豈有此理，一則政府只顧擁有物業者利益，不管民間疾苦，二則政府向市民提供可負擔住屋，是維持社會安定的根本德政，竟然被形容為「干預市場」，是把市場利益放在公眾利益之上啊！

 

政府主動退出「市場」是主動放棄房屋供應權，既逼人去買私樓，又由賣樓者控制供應，從此政府大權旁落，地產商全面控制樓市，市民任人宰割，孫九招之後香港樓價失控飇升其理甚明。

 

十年失誤，遺禍無窮

2002年起樓價颷升至「癲價」，地產商得暴利，市民變相向地產商「交重稅」，工商百業則長期捱貴租，大家辛苦勞動的成果都變成地產商及「投資者」的富貴，一則貧富懸殊加劇，二則住屋問題惡化，劏房湧現，成為1960年代滿山木屋的翻版，只不過今次的惡劣居住環境隱藏在多層大廈之內，到了今天，更淪落到「納米豪宅」的黑色喜（悲）劇。

 

2011年，曾蔭權承認政策失誤，同時宣佈復建居屋（註5），政府恢復行使房屋供應權，但是為時太晚，市民已經形成「地產霸權」和「官商勾結」的印象。2012年政府換屆，取消勾地表，從地產商手中奪回土地供應權和啟動增建公營房屋，可惜十年失誤傷害極深，覓地和新建公屋都費時費力，九年過去了，成效不彰，輪候公屋時間更逼近六年，不幸的是世界各地游動資金湧港，進一步推高樓價（註6），「上樓難」的苦惱遲遲不減，焦慮卻不斷增加，社會燥動增溫，乾柴不斷堆疊，碰上外來火種一下子就燒成烈火，2014年的「佔中」和2019年的動蕩幾乎是無可避免之事。2002年政府放棄土地供應權和房屋供應權，遺禍無窮，是社會不安定的重要遠因之一。

 

長治久安之道

為了長治久安，香港社會必須重整對住屋的看法，視自住的物業為「家」而不是「投資工具」，政府則必須汲取2002年錯誤交出房屋供應權的深刻教訓，應視「市民有屋住」為己任，以多元方法提供市民能負擔的住屋，不可再迷信所謂「自由市場」，更不可期望地產商忽然仁慈為政府排難解憂。

 

本文是刪節版，原文連結：明報2021年6月6日原文

 

註1       香港房屋委員會網頁  「公屋發展歷程」  

註2       2008年10月施政報告  

註3       香港政府新聞稿，2002年11月13日：房屋及規劃地政局局長孫明揚的聲明   

註4       明報，2021年5月16日：行政權隨年漸削 先從土地供應權說起  

註5      2011年10月施政報告   

註6       《草雲居》，2017年1月27日：香港人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」   

公私營合作侵蝕香港政府土地規劃權

規劃權及變化起源

規劃香港的城市發展，是對全體居民未來福祉的承擔，因此土地規劃權是行政權的核心部份，歷史上港英政府規劃荃灣、沙田、屯門等新市鎮，由選址、收地、建設等，全在行政體系掌控下進行，除了把人搬入去，還規劃工商區提供就業機會。 

1980年代起，香港迷信自由市場，流行「小政府，大市場」口號，鼓吹所謂「公私營合作」，香港的地產市場由大地產商壟斷，「市場」逼向政府，自此土地規劃權以不同形式流失。 

從天而降的天水圍

公私營合作侵蝕土地規劃權的故事從天水圍說起，直到1980年香港政府從來沒想過在這裏建設新市鎮。 

某地產集團（下稱”M”）於1970年代末期取得天水圍近500公頃土地業權，主動向政府提出興建數十萬人口的新市鎮，以撥出部份土地予政府建公屋作為引誘，1982年政府出資購入 M持有的整塊土地，卻同時把部份土地回售給 M作發展用途（即今嘉湖山莊）。 

天水圍新市鎮：只是「睡房區」，沒有匹配工商區

政府被動地發展天水圍，沒有嚴謹的規劃研究，匆忙中只顧把人遷入去，沒有像以前的新市鎮規劃工商區，以致天水圍居民需要跨區就業，早出晚歸，導致出現種種家庭事故，「悲情城市」禍根早於地產商偷走政府的規劃權時種下。 

更令人費解的是政府與 M簽下屈辱協議，在政府擁有的土地範圍內的商業活動，M竟然擁有否決權，香港行政權被私人企業奪去的程度令人髮指，後果之一直接影響民生：天水圍餸菜價格長期全港第一昂貴。

 數碼港

另一侵蝕規劃權的公私營合作例子是數碼港，1999年某私人集團（”P”）主動向香港政府提出在鋼線灣建立一座「數碼港」，聲稱可以令香港成為亞洲矽谷，政府不知何故上釣，又一次由私人企業取代政府作出規劃決定。

 2000年政府與P簽訂了公私營合作模式的協議，P負責興建「數碼港」的幾棟大樓，政府則出資興建基礎建設，2004年數碼港落成，科技研發失踪，十七年過去了，協議最成功的部份只有貝沙灣地產項目，錢給商人賺了，但有誰覺得香港是「亞洲矽谷」？ 

新界東北發展計劃的轉折

新界東北發展計劃2012年最後一輪公眾諮詢時，諮詢文件列出政府立場：採用「傳統新市鎮發展模式」，政府收回所有規劃區內需要的用地、進行基礎建設後才出售土地供應私人物業市場。 

同年行政長官改選，香港湧現打擊新任行政長官和反對政府各種措施的浪潮（地產商有份嗎？），政府威信嚴重受損，諮詢捲入多方勢力的角力，最終地產商達到目的，逼使政府放棄「全部收地」的立場，容許他們所謂「原址換地」，可以在原本擁有的農地上建樓，政府美其名為公私營合作，本質上政府的土地規劃權被侵蝕。 

地產商繼續努力

地產商很熱衷推動「公私營合作」，2018年成功游說政府引進「土地共享先導計劃」，以交出部份土地建公屋為交換，讓他們囤積的農地可變成住宅用地，是天水圍的翻版，實際意義是侵蝕政府的土地規劃權。 

地產商又不斷向城市規劃委員會申請改劃手上土地為住宅地，間中會成功，累積起來成為對政府規劃權的蠶食，近期例子有南生圍以南十公頃土地，地產商申請改劃用以興建29幢私人住宅和1幢公屋，地產商竟然代替政府決定在偏遠地方建公屋，匪夷所思。 

地產商以多元手段尤其是公私營合作名義搶奪政府規劃權，劣跡斑斑，令香港人捱貴樓，令窮人住到錯誤的地方，已經去到影響政權穩定的地步，政府必須醒覺不能與虎謀皮，從此放棄所謂公私營合作。 

註：     本文根據以下文章刪節而成

明報，2021年5月30日：公私營合作侵蝕土地規劃權

地產商篡奪香港土地供應權故事

回歸後香港的地產商想方設去蠶食政府的行政權，2002至2013年間篡奪土地供應權，導致土地和房屋供應萎縮，樓價和租金飇升，平民辛勤工作但看不到前景，社會流動停滯，埋下不穩定和騷亂之伏線。

接近九七回歸，地產行業的興旺被看成香港繁榮的指標，在地產商和地產經紀的催眠下，1996至1997期間社會盲目相信樓價只升不跌，住宅單位變成炒賣的對象，樓價狂飇形成資產泡沫。

1997回歸後不久，亞洲金融風暴衝擊經濟，樓價應聲下跌，同樣情況出現在新加坡，兩地的私人住宅樓價從2003 / 2004年間起走在上升軌，顯而易見1997之後幾年香港的樓價起伏反映外圍經濟因素，1997樓價下跌不能頼香港政府。

香港和新加坡樓價指數變化（1994-2020）

（上：中原城市領先指，註1，下：Private Residential Property Price Index，註2）

負資產事件搞出勾地表

不少香港人於1997樓價高峰接了火棒，付了樓價5%便當業主，金融風暴後樓價急速下滑，市場價值跌低於貸款額，成為「負資產」，一旦銀行要求立即還款，業主便失去物業，還欠下一身債，處境惡劣，負資產業主人數一多聲音就大，罵政府無能害他們。

這時別有用心的群體展開宣傳，指樓市需要「救」和政府有責任「穩定樓價」，聲稱：土地供應太多和公營房屋太多，導致樓價下跌，更逐步強化「政府必須減少土地供應」去「恢復」市場平衡的說法，由於地產思維範罩香港，負資產業主又取得「苦主」道德高地，輿論和政界為他們發聲「求助」，不知不覺間幫助了地產商向政府增加壓力。 

1999年政府宣布成立「勾地表」新制度，列出政府可供出售土地的清單，但是要等待地產商申請和保證「合理價錢」，政府才進行公開拍賣，從此地產商插手決定哪片土地可以賣，哪片政府準備好的土地也只能繼續曬太陽，政府的出售土地權被蠶食了。 

停止主動賣地  有違行政主導原則

勾地表制度初期，政府仍然主動拍賣土地，但是隨着負資產事件閙大，「穩定樓價」的聲音增強，受地產思維控制的香港社會與地產商共舞，加大壓力要求政府減少土地供應和減少公營房屋逼人買私樓，以政策介入干擾「自由市場」。 

在地產商的軟硬兼施下，政府於2002年屈服，推出「孫九招」（註3），重中之重的一招是取消政府主動拍賣出售土地，土地供應權改由地產商透過勾地表控制，當時說是非常措施，誰知一拖十年，勾地表制度等到梁振英出任行政長官才頂住各方勢力於2013年取消，由政府奪回土地供應權。 

大家注意：2003至2013十年之間，香港不是沒有土地，而是政府自縛手腳，有地不能賣，反過來任由地產商壓縮供應量，抬高樓價，十分荒唐。從法理角度看，以勾地表取代政府賣地，政權核心的土地供應權變成地產商主導，違反了基本法「行政主導」的原則。十年磋跎，大錯鑄成，香港每年新落成私人住宅單位由2002和2003每年超過25,000個，暴跌至曾蔭權任行政長官後期2008至2012平均少於10,000個（註4），跌幅達六成。 

現在香港人大概都知道，由獲得土地到建成房屋動輒五至十年，遑論重頭找尋土地，房屋短缺大局既成，扭轉乾坤極為費時，因此無論當屆政府多努力，2012年後香港樓價繼續因為供應少而人為地挾高，直到2019年社會騷動和2020年新冠疫症影響，才見停定，對比新加坡方面2013年後樓價沒有再升，是天淵之別。 

以2020年首季兩地的樓價指數對比2003/4年間的低位或1996/7年間的高位，香港樓價十多年間的總體升幅遠遠抛離新加坡，政府停止主動賣地對香港市民造成的傷害凸顯無遺。 

2020首季對比	2003/4低位	1996/7高位
香港	5.5倍	+72%
新加坡	1.9倍	+17%

噩夢未完

 2013年政府取消勾地表，表面上奪回土地供應權，但是噩夢沒有完，地產商沒有罷休，只是改變策略而已，他們在新界屯積以千公頃計農地，以多元手段製造政府難以收回土地的煙幕（事實上回歸後政府收地從未打輸官司），拐個彎壓縮香港的土地供應，同時游說政府採用「公私營合作」或「土地共享」概念，讓他們擁有的土地搞活成為住宅用地，企圖繼續發剝削香港廣大市民的財。 

香港政府必須汲取與地產商交往吃大虧的教訓，認直查清楚地產商還在甚麼領域侵蝕行政權，加以遏制，並從此守住行政權，用好行政權，為香港人民謀幸福。  

註1       來源：http://hk.centanet.com/CCI/index

註2       來源：https://data.gov.sg/dataset/private-residential-property-price-index-by-type-of-property

註3       香港01，2019年6月6日：孫明揚倡向發展商施壓 難掩當年禍港真相  https://www.hk01.com/01%E8%A7%80%E9%BB%9E/337788/%E5%AD%AB%E6%98%8E%E6%8F%9A%E5%80%A1%E5%90%91%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E6%96%BD%E5%A3%93-%E9%9B%A3%E6%8E%A9%E7%95%B6%E5%B9%B4%E7%A6%8D%E6%B8%AF%E7%9C%9F%E7%9B%B8

註4       立法會研究刊物，2013年5月28日：香港的房屋供應 （IN20/12-13）  https://www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/sec/library/1213in20-c.pdf

本文依據2021年5月16日刊於明報的文章簡化而成，原文見：https://ol.mingpao.com/ldy/cultureleisure/culture/20210516/1621102463607/%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%AC%8A%E6%B5%81%E5%A4%B1%E6%95%85%E4%BA%8B%E7%B3%BB%E5%88%97-%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%AC%8A%E9%9A%A8%E5%B9%B4%E6%BC%B8%E5%89%8A-%E5%85%88%E5%BE%9E%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BE%9B%E6%87%89%E6%AC%8A%E8%AA%AA%E8%B5%B7