回歸後香港的地產商想方設去蠶食政府的行政權，2002至2013年間篡奪土地供應權，導致土地和房屋供應萎縮，樓價和租金飇升，平民辛勤工作但看不到前景，社會流動停滯，埋下不穩定和騷亂之伏線。
接近九七回歸，地產行業的興旺被看成香港繁榮的指標，在地產商和地產經紀的催眠下，1996至1997期間社會盲目相信樓價只升不跌，住宅單位變成炒賣的對象，樓價狂飇形成資產泡沫。
1997回歸後不久，亞洲金融風暴衝擊經濟，樓價應聲下跌，同樣情況出現在新加坡，兩地的私人住宅樓價從2003 / 2004年間起走在上升軌，顯而易見1997之後幾年香港的樓價起伏反映外圍經濟因素，1997樓價下跌不能頼香港政府。
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香港和新加坡樓價指數變化（1994-2020）
（上：中原城市領先指，註1，下：Private Residential Property Price Index，註2） |
負資產事件搞出勾地表
不少香港人於1997樓價高峰接了火棒，付了樓價5%便當業主，金融風暴後樓價急速下滑，市場價值跌低於貸款額，成為「負資產」，一旦銀行要求立即還款，業主便失去物業，還欠下一身債，處境惡劣，負資產業主人數一多聲音就大，罵政府無能害他們。
這時別有用心的群體展開宣傳，指樓市需要「救」和政府有責任「穩定樓價」，聲稱：土地供應太多和公營房屋太多，導致樓價下跌，更逐步強化「政府必須減少土地供應」去「恢復」市場平衡的說法，由於地產思維範罩香港，負資產業主又取得「苦主」道德高地，輿論和政界為他們發聲「求助」，不知不覺間幫助了地產商向政府增加壓力。
1999年政府宣布成立「勾地表」新制度，列出政府可供出售土地的清單，但是要等待地產商申請和保證「合理價錢」，政府才進行公開拍賣，從此地產商插手決定哪片土地可以賣，哪片政府準備好的土地也只能繼續曬太陽，政府的出售土地權被蠶食了。
停止主動賣地 有違行政主導原則
勾地表制度初期，政府仍然主動拍賣土地，但是隨着負資產事件閙大，「穩定樓價」的聲音增強，受地產思維控制的香港社會與地產商共舞，加大壓力要求政府減少土地供應和減少公營房屋逼人買私樓，以政策介入干擾「自由市場」。
在地產商的軟硬兼施下，政府於2002年屈服，推出「孫九招」（註3），重中之重的一招是取消政府主動拍賣出售土地，土地供應權改由地產商透過勾地表控制，當時說是非常措施，誰知一拖十年，勾地表制度等到梁振英出任行政長官才頂住各方勢力於2013年取消，由政府奪回土地供應權。
大家注意：2003至2013十年之間，香港不是沒有土地，而是政府自縛手腳，有地不能賣，反過來任由地產商壓縮供應量，抬高樓價，十分荒唐。從法理角度看，以勾地表取代政府賣地，政權核心的土地供應權變成地產商主導，違反了基本法「行政主導」的原則。十年磋跎，大錯鑄成，香港每年新落成私人住宅單位由2002和2003每年超過25,000個，暴跌至曾蔭權任行政長官後期2008至2012平均少於10,000個（註4），跌幅達六成。
現在香港人大概都知道，由獲得土地到建成房屋動輒五至十年，遑論重頭找尋土地，房屋短缺大局既成，扭轉乾坤極為費時，因此無論當屆政府多努力，2012年後香港樓價繼續因為供應少而人為地挾高，直到2019年社會騷動和2020年新冠疫症影響，才見停定，對比新加坡方面2013年後樓價沒有再升，是天淵之別。
以2020年首季兩地的樓價指數對比2003/4年間的低位或1996/7年間的高位，香港樓價十多年間的總體升幅遠遠抛離新加坡，政府停止主動賣地對香港市民造成的傷害凸顯無遺。
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2020首季對比 |
2003/4低位 |
1996/7高位 |
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香港 |
5.5倍 |
+72% |
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新加坡 |
1.9倍 |
+17% |
噩夢未完
香港政府必須汲取與地產商交往吃大虧的教訓，認直查清楚地產商還在甚麼領域侵蝕行政權，加以遏制，並從此守住行政權，用好行政權，為香港人民謀幸福。
註1 來源：http://hk.centanet.com/CCI/index
註2 來源：https://data.gov.sg/dataset/private-residential-property-price-index-by-type-of-property
註3 香港01，2019年6月6日：孫明揚倡向發展商施壓
難掩當年禍港真相 https://www.hk01.com/01%E8%A7%80%E9%BB%9E/337788/%E5%AD%AB%E6%98%8E%E6%8F%9A%E5%80%A1%E5%90%91%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E6%96%BD%E5%A3%93-%E9%9B%A3%E6%8E%A9%E7%95%B6%E5%B9%B4%E7%A6%8D%E6%B8%AF%E7%9C%9F%E7%9B%B8
註4 立法會研究刊物，2013年5月28日：香港的房屋供應
（IN20/12-13） https://www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/sec/library/1213in20-c.pdf
