規劃權及變化起源
規劃香港的城市發展，是對全體居民未來福祉的承擔，因此土地規劃權是行政權的核心部份，歷史上港英政府規劃荃灣、沙田、屯門等新市鎮，由選址、收地、建設等，全在行政體系掌控下進行，除了把人搬入去，還規劃工商區提供就業機會。
1980年代起，香港迷信自由市場，流行「小政府，大市場」口號，鼓吹所謂「公私營合作」，香港的地產市場由大地產商壟斷，「市場」逼向政府，自此土地規劃權以不同形式流失。
從天而降的天水圍
公私營合作侵蝕土地規劃權的故事從天水圍說起，直到1980年香港政府從來沒想過在這裏建設新市鎮。
某地產集團（下稱”M”）於1970年代末期取得天水圍近500公頃土地業權，主動向政府提出興建數十萬人口的新市鎮，以撥出部份土地予政府建公屋作為引誘，1982年政府出資購入 M持有的整塊土地，卻同時把部份土地回售給 M作發展用途（即今嘉湖山莊）。
天水圍新市鎮：只是「睡房區」，沒有匹配工商區
政府被動地發展天水圍，沒有嚴謹的規劃研究，匆忙中只顧把人遷入去，沒有像以前的新市鎮規劃工商區，以致天水圍居民需要跨區就業，早出晚歸，導致出現種種家庭事故，「悲情城市」禍根早於地產商偷走政府的規劃權時種下。
更令人費解的是政府與 M簽下屈辱協議，在政府擁有的土地範圍內的商業活動，M竟然擁有否決權，香港行政權被私人企業奪去的程度令人髮指，後果之一直接影響民生：天水圍餸菜價格長期全港第一昂貴。
另一侵蝕規劃權的公私營合作例子是數碼港，1999年某私人集團（”P”）主動向香港政府提出在鋼線灣建立一座「數碼港」，聲稱可以令香港成為亞洲矽谷，政府不知何故上釣，又一次由私人企業取代政府作出規劃決定。
新界東北發展計劃的轉折
新界東北發展計劃2012年最後一輪公眾諮詢時，諮詢文件列出政府立場：採用「傳統新市鎮發展模式」，政府收回所有規劃區內需要的用地、進行基礎建設後才出售土地供應私人物業市場。
同年行政長官改選，香港湧現打擊新任行政長官和反對政府各種措施的浪潮（地產商有份嗎？），政府威信嚴重受損，諮詢捲入多方勢力的角力，最終地產商達到目的，逼使政府放棄「全部收地」的立場，容許他們所謂「原址換地」，可以在原本擁有的農地上建樓，政府美其名為公私營合作，本質上政府的土地規劃權被侵蝕。
地產商繼續努力
地產商很熱衷推動「公私營合作」，2018年成功游說政府引進「土地共享先導計劃」，以交出部份土地建公屋為交換，讓他們囤積的農地可變成住宅用地，是天水圍的翻版，實際意義是侵蝕政府的土地規劃權。
地產商又不斷向城市規劃委員會申請改劃手上土地為住宅地，間中會成功，累積起來成為對政府規劃權的蠶食，近期例子有南生圍以南十公頃土地，地產商申請改劃用以興建29幢私人住宅和1幢公屋，地產商竟然代替政府決定在偏遠地方建公屋，匪夷所思。
地產商以多元手段尤其是公私營合作名義搶奪政府規劃權，劣跡斑斑，令香港人捱貴樓，令窮人住到錯誤的地方，已經去到影響政權穩定的地步，政府必須醒覺不能與虎謀皮，從此放棄所謂公私營合作。
註： 本文根據以下文章刪節而成
明報，2021年5月30日：公私營合作侵蝕土地規劃權
