地產商篡奪香港土地供應權故事

回歸後香港的地產商想方設去蠶食政府的行政權，2002至2013年間篡奪土地供應權，導致土地和房屋供應萎縮，樓價和租金飇升，平民辛勤工作但看不到前景，社會流動停滯，埋下不穩定和騷亂之伏線。

接近九七回歸，地產行業的興旺被看成香港繁榮的指標，在地產商和地產經紀的催眠下，1996至1997期間社會盲目相信樓價只升不跌，住宅單位變成炒賣的對象，樓價狂飇形成資產泡沫。

1997回歸後不久，亞洲金融風暴衝擊經濟，樓價應聲下跌，同樣情況出現在新加坡，兩地的私人住宅樓價從2003 / 2004年間起走在上升軌，顯而易見1997之後幾年香港的樓價起伏反映外圍經濟因素，1997樓價下跌不能頼香港政府。

香港和新加坡樓價指數變化（1994-2020）

（上：中原城市領先指，註1，下：Private Residential Property Price Index，註2）

負資產事件搞出勾地表

不少香港人於1997樓價高峰接了火棒，付了樓價5%便當業主，金融風暴後樓價急速下滑，市場價值跌低於貸款額，成為「負資產」，一旦銀行要求立即還款，業主便失去物業，還欠下一身債，處境惡劣，負資產業主人數一多聲音就大，罵政府無能害他們。

這時別有用心的群體展開宣傳，指樓市需要「救」和政府有責任「穩定樓價」，聲稱：土地供應太多和公營房屋太多，導致樓價下跌，更逐步強化「政府必須減少土地供應」去「恢復」市場平衡的說法，由於地產思維範罩香港，負資產業主又取得「苦主」道德高地，輿論和政界為他們發聲「求助」，不知不覺間幫助了地產商向政府增加壓力。 

1999年政府宣布成立「勾地表」新制度，列出政府可供出售土地的清單，但是要等待地產商申請和保證「合理價錢」，政府才進行公開拍賣，從此地產商插手決定哪片土地可以賣，哪片政府準備好的土地也只能繼續曬太陽，政府的出售土地權被蠶食了。 

停止主動賣地  有違行政主導原則

勾地表制度初期，政府仍然主動拍賣土地，但是隨着負資產事件閙大，「穩定樓價」的聲音增強，受地產思維控制的香港社會與地產商共舞，加大壓力要求政府減少土地供應和減少公營房屋逼人買私樓，以政策介入干擾「自由市場」。 

在地產商的軟硬兼施下，政府於2002年屈服，推出「孫九招」（註3），重中之重的一招是取消政府主動拍賣出售土地，土地供應權改由地產商透過勾地表控制，當時說是非常措施，誰知一拖十年，勾地表制度等到梁振英出任行政長官才頂住各方勢力於2013年取消，由政府奪回土地供應權。 

大家注意：2003至2013十年之間，香港不是沒有土地，而是政府自縛手腳，有地不能賣，反過來任由地產商壓縮供應量，抬高樓價，十分荒唐。從法理角度看，以勾地表取代政府賣地，政權核心的土地供應權變成地產商主導，違反了基本法「行政主導」的原則。十年磋跎，大錯鑄成，香港每年新落成私人住宅單位由2002和2003每年超過25,000個，暴跌至曾蔭權任行政長官後期2008至2012平均少於10,000個（註4），跌幅達六成。 

現在香港人大概都知道，由獲得土地到建成房屋動輒五至十年，遑論重頭找尋土地，房屋短缺大局既成，扭轉乾坤極為費時，因此無論當屆政府多努力，2012年後香港樓價繼續因為供應少而人為地挾高，直到2019年社會騷動和2020年新冠疫症影響，才見停定，對比新加坡方面2013年後樓價沒有再升，是天淵之別。 

以2020年首季兩地的樓價指數對比2003/4年間的低位或1996/7年間的高位，香港樓價十多年間的總體升幅遠遠抛離新加坡，政府停止主動賣地對香港市民造成的傷害凸顯無遺。 

2020首季對比	2003/4低位	1996/7高位
香港	5.5倍	+72%
新加坡	1.9倍	+17%

噩夢未完

 2013年政府取消勾地表，表面上奪回土地供應權，但是噩夢沒有完，地產商沒有罷休，只是改變策略而已，他們在新界屯積以千公頃計農地，以多元手段製造政府難以收回土地的煙幕（事實上回歸後政府收地從未打輸官司），拐個彎壓縮香港的土地供應，同時游說政府採用「公私營合作」或「土地共享」概念，讓他們擁有的土地搞活成為住宅用地，企圖繼續發剝削香港廣大市民的財。 

香港政府必須汲取與地產商交往吃大虧的教訓，認直查清楚地產商還在甚麼領域侵蝕行政權，加以遏制，並從此守住行政權，用好行政權，為香港人民謀幸福。  

註1       來源：http://hk.centanet.com/CCI/index

註2       來源：https://data.gov.sg/dataset/private-residential-property-price-index-by-type-of-property

註3       香港01，2019年6月6日：孫明揚倡向發展商施壓 難掩當年禍港真相  https://www.hk01.com/01%E8%A7%80%E9%BB%9E/337788/%E5%AD%AB%E6%98%8E%E6%8F%9A%E5%80%A1%E5%90%91%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E6%96%BD%E5%A3%93-%E9%9B%A3%E6%8E%A9%E7%95%B6%E5%B9%B4%E7%A6%8D%E6%B8%AF%E7%9C%9F%E7%9B%B8

註4       立法會研究刊物，2013年5月28日：香港的房屋供應 （IN20/12-13）  https://www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/sec/library/1213in20-c.pdf

本文依據2021年5月16日刊於明報的文章簡化而成，原文見：https://ol.mingpao.com/ldy/cultureleisure/culture/20210516/1621102463607/%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%AC%8A%E6%B5%81%E5%A4%B1%E6%95%85%E4%BA%8B%E7%B3%BB%E5%88%97-%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%AC%8A%E9%9A%A8%E5%B9%B4%E6%BC%B8%E5%89%8A-%E5%85%88%E5%BE%9E%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BE%9B%E6%87%89%E6%AC%8A%E8%AA%AA%E8%B5%B7

全球零碳排放有希望

4月22日的氣候𡶶會，美國承諾到2030年將碳排放量在2005年的基礎上減少50-52%，美國總統也早已講明最遲2050年國家達到零排放的目標（註1），是全球走向零碳排放的里程碑。

社會上有些人很奇怪，開始時拒不接受氣候變化的現實，據此反對採取任何可能影響經濟的應對行動，後來證據愈來愈確鑿，他們又反過來說，氣候變化這麼大，做甚麼都沒用，變成「投降主義」和「僥倖主義」，聽任災難來臨和想像自己不受影響，總之就是不想動，這是非常不負責任的思想。

面對氣候災難逼近，全人類都要行動起來，可惜2015年巴黎氣候峰會後，全球減排大業受美國國策反覆干擾，令人擔心無法達到全球溫室氣體排放減少到零，產生想放棄的負面情緒，今天想跟大家講，形勢改變了，零碳排放是做得到的，我們必須懷抱希望，人人投入，全力參與，一起阻止災難發生。

為甚麼說有希望？這幾年先後宣布了零碳排放目標的主要國家或組合有：歐盟（2019）、中國、日本、韓國、加拿大（2020）、美國（2021）等，根據歐盟的全球大氣研究排放數據庫（註2），它們的化石燃料二氧化碳排放量佔全球的比例依次為：8.7%（包含英國）、30.3%、3.0%、1.7%、1.5%、13.4%，加起來是58.6%，即是接近全球六成的碳排放納入了走向零碳之路，與三年前相比，我們邁進了重要一步，減碳終於有規模地起動了，隨着主要工業國家改變燃料和經濟運作模式，其他國家不得不跟着轉變，因為拒絕減碳者將來或難以在國際貿易中生存。

我同時請大家看看歐盟的情況，感應減碳趨勢已成，減碳前路也明確了。

歐盟是最早醒覺氣候變化可能成為災害的地方，2003年熱浪造成幾萬人死亡後更加積極，大力發展風能和太陽能，以及推動節約能源如提高建築物外牆隔熱之類，至今排放量比起1990年已經下降了四分一，2020年甚至做到可再生能源發電比化石燃料還多（註4），歐盟以真實表現證實減碳可行，令不少迷信可再生能源一定比化石燃料貴的人大跌眼鏡。

歐盟化石燃料二氧化碳排放量（底圖來源：註3）

雖然目前政策暫時未能把減排軌跡壓下至目標路線，但是隨着2019年底訂立《歐盟綠色新政》（註5）和2020年訂立《歐盟能源系統融合和氫氣策略》（註6），歐盟將以踏實的綜合策略，陸續推行多元角度和多元參與的措施，支援投資、科技、改造工業和運輸等，其中綠色氫氣的開發和應用成為核心枝術，清晰描繪了未來大幅減碳的路線圖。

減碳必須做，而且做得到。

 

註1     The White House, 22 April 2021: President Biden Sets 2030 Greenhouse Gas Pollution Reduction Target.  https://www.whitehouse.gov/briefing-room/statements-releases/2021/04/22/fact-sheet-president-biden-sets-2030-greenhouse-gas-pollution-reduction-target-aimed-at-creating-good-paying-union-jobs-and-securing-u-s-leadership-on-clean-energy-technologies/

註2     EU, 2020: Fossil CO₂ emissions of all world countries.  https://edgar.jrc.ec.europa.eu/report_2020

註3     Nature, 22 April 2021: US pledges to dramatically slash greenhouse emissions over next decade.  https://www.nature.com/articles/d41586-021-01071-2

註4     Euronews, 30 January 2021: More of Europe’s electricity came from renewables than fossil fuels in 2020.  https://www.euronews.com/living/2021/01/30/renewables-beat-fossil-fuels-in-europe-for-the-first-time-in-2020

註5     EU, 2019: A European Green Deal.  https://ec.europa.eu/info/strategy/priorities-2019-2024/european-green-deal_en

註6     EU, 2020: Powering a climate-neutral economy: Commission sets out plans for the energy system of the future and clean hydrogen.  https://ec.europa.eu/growth/content/powering-climate-neutral-economy-commission-sets-out-plans-energy-system-future-and-clean_en