郊野公園 – 專責小組報告誤導唯一讀者

9月24日土地供應專責小組（”小組”）向行政長官遞交了一份報告（註1），就社會上較多討論的土地選項，提交「質化意見」，「質化」翻譯自英語 qualitative，與「量化」 quantitative 對比。

諮詢期間小組主席黃遠輝做了大量接觸民間的工作，我們加以肯定，但是對於該報告的內容，我們有保留，尤其是郊野公園部份，報告的行文方式令唯一的讀者誤會支持開發郊野公園的人是主流，以及基層團體一面倒支持開發郊野公園，偏離事實很遠，我們十分失望。

事實正正相反：諮詢期結束時，小組收到「超過65,000份書面意見」（註2），根據綠色和平的紀錄，市民向小組發出了近50,000份反對開發郊野公園的意見（註3），反對佔大多數毋庸質疑。另一方面，早於7月，13個基層團體已經聲明「保衛郊野公園與解決基層住屋需求並非對立」，基層反對開發郊野公園，因為這是「為所有市民，不論貧富，免費提供舒展身心的空間和設施。」（註4）這個立場後來在8月25日的公眾諮詢會由相關團體向小組明確表達（註5），小組肯定知道存在來自基層的反對聲音。

鳴謝：綠色和平

可惜小組報告的寫法取巧，先提：「有部份市民認為…社會應抱持開放的態度探討是否可發展部份郊野公園邊陲地帶」，然後才提：「另一方面，反對發展郊野公園邊陲地帶的團體及人士認為在高密度及都市化的香港，郊野公園是重要而珍貴的自然資產，為全民共享的『後花園』 …」，避開形容反對者是「大部份」。這個舖排和詞語的運用，誘導沒有出席各場諮詢會和看不到所有書面意見書的人，包括報告的唯一讀者，誤會支持開發郊野公園的人是主流，而反對的只是微不足道的小數，與事實背道而馳。

至於基層團體方面，報告只提「有基層團體支持開發郊野公園 …」，卻完全不提有基層團體反對開發的意見，這是誤導讀者的遺漏，令閱讀報告的人產生錯覺，以為基層團體一面倒支持開發郊野。對不起，這是徹底違反事實的。

郊野公園	小組報告	事實
支持開發的市民	「有部份市民支持」	少數支持（依意見數字）
反對開發的市民	沒有形容詞（令人以為很少）	50,000份反對意見（總數65,000份）
基層團體立場	「有基層團體支持開發」，不提反對團體	13個基層團體公開表達了反對開發的意見

雖然小組聲稱報告是「質化意見」，但是「質」決不能離開「量」，當小組手上的意見書絕大部份反對開發郊野公園，當郊野公園不斷成為諮詢會的熾熱討論焦點，當基層團體也以不同方式多次表示反對，小組應該如實報告：「社會大多數意見反對開發郊野公園，基層團體則正反意見皆有」，而不應舞弄文字誤導唯一的讀者。

小組給行政長官的報告，有關郊野公園部份的文字舖排和用詞遣句，沒有從本質上正確地反映社會對郊野公園的看法，「質化報告」在這方面是不合格的。

願望行政長官根據客觀事實閱讀和理解小組的報告，以及注意到對郊野公園的說法有缺憾，也有誤導。

註1     土地供應專責小組網頁，2018年9月24日  https://landforhongkong.hk/file/Appendix_tc.pdf

註2     土地供應專責小組網頁，2018年9月27日  https://landforhongkong.hk/tc/news/2018-09-27.php

註3     綠色和平新聞稿，2018年9月24日：「土供組初步觀察報告篩選基層民意為房協開發郊野護航」  https://bit.ly/2NUSSHf

註4     綠色和平新聞稿，2018年7月16日：「房屋問題與郊野不對立」  https://bit.ly/2NPu1nX

註5     綠色和平新聞稿，2018年8月27日：「住屋郊野不對立」  https://bit.ly/2xMqeh0

超強颱風山竹襲港零死亡

9月16日超強颱風山竹襲港，狂風怒號，雨乘風勢，橫飛亂闖，沿岸則水位上升、驚濤拍岸，濁浪排空，整日互聯網上流傳各種風中景像：高樓搖晃、玻璃破碎、棚架倒塌、雜物亂飛、樹木吹倒、海水越過海堤如海嘯淹浸多處，大家心中有數，這個颱風威力非比平常，造成的破壞恐怕不會少，風後回顧，確實如是，部份地區停水停電，倒樹以萬計，道路阻塞癱瘓交通，船隻擱淺或沉沒，.沙灘被毀等，但是似乎沒有報章報道一件不可思議的事：山竹雖然強勁，卻沒有市民在風暴中喪生！

值得注意的是差不多同時，一股比山竹弱的颱風登陸美國東岸，雖然已屬發展較為成熟的地區，颱風依然造成近百人死亡，相比之下香港的「零死亡」，在氣象界看來是極為罕有的。香港歷史上的風災傷亡慘重，1962年溫黛和1971年露絲都造成過百人死亡，多年來天文台同事都渴望所有颱風襲港時「零死亡」，今次終於做到了，簡真是奇蹟。

我們怎樣做到颱風零死亡？原因不只一個，首先香港防風工作的核心概念是讓市民於颱風襲港時躲在自己安全的家，運作八號風球的主要考慮是保證達到這個目標，因為香港建築物的工程規格極高，所以「家是最安全的」。反觀美國，他們的家是不安全的，防災策略是撤走預計颱風移動路徑上的人口，如有房子被毀，則靠保險提供重建的資金，可惜運作起來碰到不少人不願意離開家園，以致死在破屋之中。

其次是今次山竹襲港前夕香港人的備災意識特別高，主要歸功於天文台和傳媒提早多天已經緊盯着山竹的行踪，高調知會市民山竹是今年太平洋最強的超強颱風，以及預示可能於9月16日十分接近香港甚或正面襲港，加上互聯網和社交網站的流通作用，山竹來臨幾乎成為家傳戶曉的天氣消息，連小孩子都知道，到處可見大窗貼上膠紙，家庭主婦儲備糧食，屋宇管理公司做足防御工事，這是前所未有的，因此山竹臨近時香港已經完成準備。

面對颱風有如打仗，被人突襲必然損失慘重，但是如果知己知彼，嚴陣以待，損失自可降低，今次山竹襲港零死亡，建基於多年建立的天氣預警制度，以及對屋宇結構的高要求。

近年流行說香港這樣不成那樣不是，其實我們香港的優點很多，是世界的榜樣，大家要看得起自己啊。

巨型人工島： 不需要，花錢超負苛，風險受不了

（原文於2018年9月10日香港電台《左右紅藍綠》節目播出）

近來多位社會人士高調支持在大嶼山東部海域填海2200公頃，即是22平方公里，製造一個巨型人工島，傳媒的連番報道，令人以為人工島可以立即解決香港所有問題。

首先工程需時最少十多年，幫不了心急上樓的劏房戶，其次人工島不是買布繡花、無傷大雅的事，而是涉及一百萬人家園的浩大工程，居住單位也是他們終身打拼得來和傳給子孫的資產，因此我們必須前瞻一百年以上，謹而慎之地研究，確保居住安全和資產值不會被天災摧毀。只着眼「現在」是短視和危險的，把「謹慎」說成「阻住地球轉」是不恰當的。

這個巨型人工島其實講了幾十年，一路沒有執行的原因很簡單：一則沒有需要，二則耗資巨大到香港政府負擔不起。

先講人工島是否非建不可？答案很簡單 – 不是！土地供應專責小組說需要找地1200公頃的假設是香港人口增加到920萬，但是由於年輕人不願生育，統計處最新推算香港人口於2043年達到822萬高峰後便開始下降，與920萬相差剛好一百萬，相當於巨型人工島的人口容量，無需興建人工島的道理十分易明！

講到錢，人工島包括接駁港九新界的道路和鐵路的造價，估計七千億元，還未計島上的道路網、公共房屋和眾多公共設施等工程，領教過近年大型工程例行大幅超支，我們必須把人工島視為萬億工程來考量，香港政府財政儲備總數今年初才第一次達到一萬億元水平，造人工島等於把政府全部儲備注入單一工程項目，史無前例，會影響政府的財政穩定及公眾服務，十分危險。

  (截圖鳴謝：香港電台)

我的本業是氣象，注意到：在全球暖化、海水上升的背景下，部份海島國家現正面臨沒頂之災，香港反其道而行，面向大海興建人工島是時機錯誤。

去年超強颱風天鴿襲澳門，海水淹沒市區，上星期強颱風飛燕的風暴潮淹沒大阪關西機場，顯示海水淹浸是實實在在的威脅。天文台推算，過往50年一遇的海水高位，本世紀末會年年出現。令人不安的是：氣候暖化也使超強颱風增多，提高風暴潮風險，最新研究又發現世紀末的海平面上升幅度，大有可能比以前的估計倍增。

貿然拍板上馬是魯莽的  (截圖鳴謝：香港電台)

人工島風險極高，一則置居民於險地，二則一旦海水淹浸頻繁會令樓價下跌甚至蒸發，島民將損失慘重，未弄清楚人工島的氣候變化風險就貿然拍板上馬是魯莽的，我們反對的原因很實在，填海建巨型人工島，沒有需要，花錢超負荷，以及帶來香港人不能承受的氣候風險。

飛燕、關西機場、赤鱲角機場、2200公頃人工島

星期二（9月4日）強颱風飛燕襲擊大阪，風暴潮加上天文高潮令海水上升至破紀錄高位，比1961年「第二室戶颱風」的災害性水平還要高，關西機場A跑道被水淹，飛機不能升降，往來大阪的路橋被貨船撞毀，建在人工島上的機場頓成孤島，對外交通斷絕。由於香港赤鱲角機場也是建在人工島上，不少市民即時聯想到將來颱風襲港時會否出現同樣問題，而我則想到近來的熱門話題：大嶼山以東的2200公頃人工島。

2018年9月4日大阪關西機場A跑道水淹（NHK視頻截圖）

2018年8月4日大阪潮水觀察紀錄 （轉載自FB 岑智明）

關西機場A跑道水淹有歷史背景：跑道A建成於1994年，是關西機場最早建成的跑道，因為趕工，沒等得及填海造地的人工島沉降穩定就匆匆上馬，以致啟用後不斷沉降，據稱跑道只高於海平面1至2米，2004年被颱風風暴潮水淹後加建5米高的防潮圍牆，機場當局聲稱可以抵擋50年一遇的颱風，誰知15年不到又被水淹！B跑道晚13年建成，吃過苦頭，穩打穩紥，沒有出現A跑道的水淹問題，飛燕過後可以如常運作（註1）。追本溯源，A跑道水淹是蔑視自然規律闖的禍。

赤鱲角機場像關西機場一樣也是建在人工島上，所以確是需要認真對待颱風的風暴潮。1979至1982年間，我參與了赤鱲角機場的政府前期籌備工作，天文台的任務之一是為赤鱲角水域計算颱風影響下的風暴潮情況，計算的基礎是香港歷史上的颱風強度和路徑，包括1962年的溫黛，天文台的計算結果交了給工程設計部門參考，決定填海造地達到甚麼高度，保障跑道不輕易被海水淹沒，最後建成的跑道高度是海平面以上6.6米，應該足以應付強如溫黛的颱風。

不過必須注意：由於當年氣象界還未有全球暖化和氣候變化的確實理解，天文台的風暴潮計算沒有把氣候變化考慮進去，但是我們現在知道：（一）海水暖化加上陸上冰雪融化令全球海平面上升，（二）海洋溫度變暖也預計令颱風變強，兩者疊加會令風暴潮的影響放大，天文台曾經就海平面上升檢視颱風襲港時高水平的重現期，估計現時50年一遇的高水位，本世紀末可能變成每年一次（註2）。有見及此，機場管理局應該重新檢視在氣候變化背景下，未來赤鱲角機場可能要面對的風暴潮水淹風險，以及早作籌謀。

美國國家海洋及大氣局二十一世紀海平面推算（詳情見註3）

至於大嶼山以東2200公頃人工島的概念，關西機場水淹提醒我們填海造地在氣候變化的新時代，將要面對重大風險。聯合國氣候變化專門委員會2013年估計本世紀末海平面將上升稍少於一米，但是最近幾年，格陵蘭島的巨大冰蓋融化速度升得遠比預期快，美國國家海洋及大氣局的計算得出海平面上升超過2米的可能性（註3），雖然概率只有2%之譜，不過俗語云：「不怕一萬，只怕萬一」，而且擬議中的人工島面積大，設計人口又超過一百萬，稍有差池，後果嚴重，因此審視人工島議題時，百年以上視野和預防萬一的心態是必需的。

再往後一個世紀，部份科學家憂心失控的溫室效應會令格陵蘭島冰蓋全部融化，一不小心海水會上升6-7米，雖然感覺上離開現在似乎很遙遠，但是大家只要想想目前太平洋和印度洋島嶼小國面對海平面上升的無奈，以及部份島嶼已經在籌備全民撤離，便能夠感應到他日一百萬人要離開人工島的情景。

全球暖化，海平面只會上升，不會下降，種種跡象更顯示，只會加速，不會減慢，關西機場曾經以為有五十年的安心，誰知二十年不到已經敗下陣來，人力不可勝天，清楚不過。

見過去年天鴿風暴潮蹂躪澳門，再見到今年飛燕風暴潮淹浸關西機場，明知全球暖化、海水上升，還要硬推超過一百萬人口的2200公頃人工島，是否「明知山有虎，偏向虎山行」？

最貼切的形容也許是：逆天行道，倒錢落鹹水海。

註1     NHK World – Japan, 5 September 2018: Kansai airport flooded despite measures.  https://www3.nhk.or.jp/nhkworld/en/news/20180905_29/

註2     B.Y. Lee, W.T. Wong & W.C. Woo (2010): Sea-level Rise and Storm Surge – Impacts of Climate Change on Hong Kong.  HKO Reprint 915.

註3     Forbes, 15 June 2018: Is the IPCC wrong about sea level rise?  https://www.forbes.com/sites/uhenergy/2018/06/15/is-the-ipcc-wrong-about-sea-level-rise/#a0520033ba01

建設性意見：回應劉瀾昌先生

「宏觀看人工島 - 只輸不贏的世紀大賭博」文章（註1）面世後，資深傳媒作家劉瀾昌先生撰文評論，本來意見交流乃社會進步所需，但是劉先生不知何故卻選擇針對我個人，指我「事事不理三七二十一，就這也不行那也不行，最好什麼是都不作」，又教導我「不能只滿足於自己安享晚年，自己住大屋就算了，還要為我們的下一代積德謀利，積極的從正面多提可行之策，而不是別人提了構想，只是反對而無建設性意見」，這就偏離了理性討論了。

劉先生大概只讀過人工島智庫的「報告」，而從未讀過我就土地、住屋、樓價等話題寫過的多篇文章，2017年我已點出「香港無屋住的根本原因在『地產投資/投機』」（註2），後來又談了樓價飇升是誘發公屋輪候時間長和居住環境惡劣的根源（註3），據此提出政府應該而又可做的事甚多，主調是以政策體現「房屋是用來住的，不是用來炒的」理念，重點在遏抑與本港居住需求無關的炒賣，包括：限制外地人購買、設立空置稅等，兩者先後都見諸香港政府的行動。

在尋覓空間增加住宅單位方面，我又提出過在香港既有陸地上有多種可行的辦法，例如改建空置政府建築、增加新發展區如洪水橋和錦田南的地積比、市區重建時增加地積比、用好棕地、收回高爾夫球場、在道路或鐵路合適地點建上蓋建屋、在蓮塘口岸及連接道路範圍規劃新發展區等（註3），對於在運輸設施上建屋，我更寫了詳細文章講述外國經驗和在香港執行的構想，遞交了給政府的土地供應專責小組（註4），並獲接納為公眾諮詢文件中18個方案之一，這還不算是有「建設性的意見」？作為資深傳媒人，劉先生落筆前沒有做足功課，是否不及格？

劉先生說我以人口數字來反對大填海的理據「蒼白」，他認為「影響香港人口的要素太多」， 所以統計處的推算大可不理！統計處的推算建基於仔細的分析和科學的論證，有根有據，符合國際標準，是理性社會為未來籌謀的扎實根據，今次「土地大辯論」恐怖之處是某些人忽視科學，「一句說了算」，劉先生以一己主觀壓倒科學的客觀，這是理性討論所不容的，「蒼白」的不是我啊。

劉先生跟着說：「首先要看的是當下和未來十年」，這句話我倒同意。填海成事之日肯定遠在十年之後，不是盡快解決目前社會基層居住環境惡劣的辦法。劉先生其實也注意到樓價已達「嚴重無法負擔」水平，我們即時要做的是把樓價調節至市民可負擔水平，需要的是政府執行針對性政策，世界各地都在想辦法讓本地人上樓，內地有所謂「五限」和「新四限」，新西蘭則剛禁止了外國人買屋（註5），香港也可以，還有其他牽涉到土地的板斧，上面提過了不贅。

劉先生又複述人工島智庫的話，香港土地需求遠超政府原先推算，因為他們十分好心，聲稱將來的居所人均面積理應大幅調高，因此大填海是必需的。我跟不少年青人談過，他們根本不相信將來居住面積會增加，因為他們注意到智庫只強調人口大增而沒有同步提出遏抑樓價的措施，在樓價沒有大降的前提下，「住得大」只是遙不可及的空中樓閣，甚至似是蠱惑人心的騙局。我不敢說有誰在騙人，但是我們看不出人工島本身怎會令大家住得比現在好。

最後劉先生認為我說「只輸不贏」不對，因為填海會製造財富，可惜細閱智庫的「報告」，找不到他們對人工島經濟模式的具體論述，只有很空泛的大灣區概念和「有地便有錢」的迷信，而劉先生的文章嘗試推論「不會輸」，把人工島視為地產，強調造地可賣高價，地產心態昭然若揭，奈何香港人住屋難正是因地產投資/投機而起。

「只輸不贏的世紀大賭博」原文已經點出新時代的經濟發展，講心、講腦、講科技，新工業對土地的需求不似從前的「穿膠花」，迷信填海造地變出經濟只會造成類似在天津發生的超級浪費（填海27850公頃，空置69%，註6），事實擺在眼前，內地的實踐證明了填海造地搞經濟是低效和浪費的，已經遠遠落後於當今的智慧型經濟時代了。

如果香港不在政策方面做功夫，人工島上的住宅將遠超香港人的負擔能力，最終只會變成像馬來西亞「森林城市」一樣的、被外人壟斷的超巨型地產項目，這樣的話耗盡財政儲備只為他人作嫁衣裳，何苦要建？

馬來西亞總理馬克蒂爾為了人民幸福對「森林城市」採取了果斷行動，我們香港還要朝他拒絕了的道路走下去嗎？

註1     《草雲居》 2018年8月29日：宏觀看人工島 – 只輸不贏的世紀大賭博  http://tiandiyouqing.blogspot.com/2018/08/blog-post_29.html

註2     《草雲居》 2017年1月7日：香港人無屋住根本原因在「地產投資/投機」  http://tiandiyouqing.blogspot.com/2017/01/blog-post_37.html

註3     《草雲居》 2018年4月1 日：香港房屋問題不單是土地供應問題  http://tiandiyouqing.blogspot.com/2018/04/blog-post.html

註4     《草雲居》 2018年1月10 日：在交通運輸用地上興建樓房 - 給土地供應專責小組的意見書  http://tiandiyouqing.blogspot.com/2018/01/blog-post_10.html

註5     《草雲居》 2018年8月24日：新西蘭和內地房屋新措施給香港的啟示  - 控制炒賣是正道  http://tiandiyouqing.blogspot.com/2018/08/blog-post_24.html

註6       新華網  2018年7月18日：天津暫停填海審批項目  http://www.xinhuanet.com/politics/2018-08/17/c_1123283088.htm

土地：價值？價錢？

9月1日的論壇上，我提到了今次土地辯論的核心，基本上是價值觀念的衡量，香港人長久以來重視「搏命搵錢」，但是在高度發展社會背景下成長的年輕一輩卻重視「生活質素」和「人生價值」，衍生出對土地的不同看法。

經過幾十年地產商洗腦，不少香港人以為「發展」等於「地產」，把土地看成建屋的「麵粉」和發展的「材料」，視土地為矜貴的商品，價錢以每平方英呎計算（雖然香港已經行了十進制幾十年）。相對少人會在聽到「地」後，聯想到有生產力的農地、供人休憩的公園、調節氣候的綠化帶、怡人的風景、提供康樂功能的郊野等。其實「地」有多元社會功能，對市民的「價值」遠遠超出以金錢量度的「價錢」。

鳴謝：流浪攝

守護土地的價值，才能確保未來市民能與我們一樣享受到此刻土地的好處，這是可持續發展的根本。樓宇建設會永久毀掉土地的自然面貌和生態，多元社會價值如農業和康樂，也會永久消失。犧牲有利全港市民的土地價值、去成就少數人藉房地產買賣得到的一次性金錢盈利，既不公平也違反可持續發展原則。

在有城市設計之前，人已在生活實踐中自然聚居、建立城鎮，摸索出城市的最優發展方式。從現有城鎮的邊緣向外擴充，各種基礎設施齊備，建設成本較低，原區就業機會較高，減少居民交通成本，是一舉多得的最高效率方案。

擴充城鎮範圍時，會觸碰多種已有規劃用途的土地，例如農地、鄉村發展區、政府機構用地、綠化帶、郊野公園和保育區等，這時就要研判理想的規劃佈局和對各幅土地的取捨。參考指標包括：開發所需時間、金錢成本、公眾整體得益、破壞的代價等；關鍵是不可為短期「利益」損害永久「價值」。

大自然一經破壞，對人的價值便永久丟失，因此郊野公園和人工島基本上不應作為發展選項；棕土自然價值已失，是房屋發展的不二之選。

不厭其煩談郊野公園 – 愛護郊野公園的朋友請即行動

今天（9月1日）出席一個郊野公園論壇，談郊野公園的歷史緣起、目的、功能、價值，特別指出基層市民最需要郊野公園和反對破壞郊野公園，事後看了新聞報道，感謝記者向市民介紹論壇的內容，不過有些地方報道偏離我的說法，在此作出補充說明，以免各方誤會。

2013年郊野公園建屋首次成為話題後（註1），我形容這是思想癌細胞，因為首例一開，突破了郊野公園邊界，建屋的要求無限，以後便守無可守。事實上當年兩個主要地產商主事人即時同步回應，公開稱取走郊野公園1%土地影響不大（註2），到了2015年已經有人把數字提高到5%（註3），某學者寫文章甚至「假設」取去10%，顯然向郊野公園要地只會愈來愈多，如果不用有效的標靶藥認真對付，完全可能像癌細胞般一發不可收拾。

8月25日在土地供應專責小組公開諮詢會門外所見標語：

高爾夫球場要保留，郊野公園土地則要取走3%

論壇中我也談到政府應該為人民籌謀「衣食住行育樂」六個方面的滿足（這是台灣社會流通的講法，例見註4），前四者基本上是所有生物的需要，後兩者則是作為人的額外需求，「育」代表終身的學習和成長，「樂」代表精神生活的趣味，包含人與人、人與自然的交往。我舉了一個極端的例子促進大家思考：政府解決人民居住問題的最便宜的方法是興建巨型大廈，內有無數的小格子，每格一個人，每天給他吃和喝，保證他的生存，永遠不需搬屋，成本不高，而「衣食住行」都解決了！但是相信所有人都不可能接受這樣的安排，因為沒有了「育」和「樂」，這樣過日子只是動物的「生存」，不是人的「生活」，活着也沒有意義。據此我希望與會人士（以及社會人士）感應為甚麼在想方設法找地建屋之時，政府不應考慮郊野公園的土地，因為郊野公園提供了「育樂」的必需功能，讓基層市民可以享受自然空間、舒展身心，讓香港人可以活得像人。

土地供應專責小組的公開諮詢即將結束，請所有愛護郊野公園的朋友立即行動，於9月26日之前去信小組（方法見下）告訴他們你的反對意見，兩句說話清楚講明「不可開發郊野公園」和原因就可以了，如果你有其他意見當然可以同時提出，他們在聆聽，不可放棄發聲的機會。更加簡單方便的方法是參加綠色和平組織的聯署，請到以下網址：https://act.greenpeace.org/page/23010/action/1?locale=zh-TW#section-4，據知已經有三萬人聯署了，你呢？

千萬不要以為一個人的力量微薄，點滴雨水成小溪，百川匯海成大洋！

土地供應專責小組秘書處通信方法：

郵寄： 香港添馬添美道2號 政府總部西翼17樓

傳真： 2868 4530

電郵： tfls@devb.gov.hk

註1                   陳茂波，2013年09月08日：凝聚共識覓地建屋  香港政府新聞網    https://www.news.gov.hk/tc/record/html/2013/09/20130908_112603.shtml

註2        信報，2013年9月23日 ：郊野公園應否發展  http://www2.hkej.com/property/article/id/100712/%E9%83%8A%E9%87%8E%E5%85%AC%E5%9C%92%E6%87%89%E5%90%A6%E7%99%BC%E5%B1%95%EF%BC%9F

註3        明報，2015年10月25日：撥5％郊野建屋，梁錦松:可住100萬人  https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20151025/s00002/1445710467145

註4        環境資訊中心，2007年1月5日：前瞻2007之有機生活：食衣住行育樂的全方位考量  https://e-info.org.tw/node/18438