2015年10月24日 星期六

打郊野公園主意的人們,你們太沒有水平了


又有地產代言人打郊野公園主意,再次提出「究竟係要山明水秀,定係房價貴絕全球?」偽命題。

我講到口水乾,郊野公園山長水遠,只有風景,沒有職位,只能建豪宅,不能建平民居住的房屋,割出郊野公園土地無助拉低房價,不在郊野公園建屋樓價就會「貴絕全球」的說法,牛頭不搭馬嘴!

連不少香港人看不起的中央政府,都早已在2001對城市綠化設定了長遠規劃(註1),定了「四成」為指標,香港的郊野公園面積佔地四成是人家的奮鬥目標,聲稱「四成」太多的人請你們反省

近年中央政府深刻認識到濫用郊野土地去建樓房是低效率用地的方法,201312月北京召開了一個非常高級別的會議(註2),由中共中央總書記、國家主席、中央軍委習近平主持,會議結論重點是把「生態空間山清水秀」定為城市建設的總體要求,實質上向香港的「密集城區 廣闊郊野」城市模式學習。


會議結論強調:「把城市放在大自然中,把綠水青山保留給城市居民...要依託現有山水脈絡等獨特風光,讓城市融入大自然,讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁」,目的是讓居住在擠迫不堪的城市裡的人們,在離城不遠處可以閒蕩在山水之間,散去城市生活給人的鬱悶。

「看得見山、看得見水」的重要社會功能,中央政府看到了,香港的權貴呢?

內地中央政府最低限度在理念上,不只是盲目談經濟發展,已經轉移到關注生活質素,注意到人在生活中必須接觸自然影像。

向郊野公園要地,短視和吃老本,既不認識新時代的價值觀念,也剝削廣大市民的生活質素,結果是公眾共有資產變成少數人的享受和地產商的一次性盈利。

時代變了,連內地主政者都醒覺生活質素的重要性,以及明白郊野公園對城市的重大意義,何以偏偏香港某些才俊和權貴依然活在地產迷夢之中?

打郊野公園主意的人們,你們太沒有水平了。


1:國務院關於加強城市綠化建設的通知  [國發(200120] 

2:中央城鎮化工作會議,北京,2013121213


附:
最近兩篇有關地產勢力進逼郊野公園的文章連結如下

20151021 「給大窩坪地皮未來業主的信」

http://tiandiyouqing.blogspot.hk/2015/10/blog-post_21.html


20151018 「地產項目不得侵入郊野公園地政總署必須遵循公開宣示的政

策」

http://tiandiyouqing.blogspot.hk/2015/10/blog-post_18.html


 

2015年10月21日 星期三

給大窩坪地皮未來業主的信


相信你有看過1018日我寫的文章(註1),你對大窩坪賣地條款額外提到的「指定範圍」得好奇嗎?面積20公頃,你沒法想像有多大,以下嘗試給出一個比喻。

首先,從出售土地的東北角去到指定範圍的東北邊緣,長度約半公里。
想像一下你在香港大球場草地跑一個大圈(400),再多跑其中一條長邊(100),加起來就是半公里的概念,你現在可以想像到是多遠嗎?普通人會跑到氣喘,是很長的距離啊。

說到這裏,大概你對20公頃多了一點感覺吧,總之就是不小。

再想像你是將來這裏的「甚麼居」一個單位的業主,你買樓要承包分攤上游半公里斜坡的維修費用,是否很驚嚇?不過你不用擔心,有關政府內部做過評估,認為斜坡穩固工程只在出售土地內進行應該足夠保障安全(註2),把指定範圍劃大到20公頃,只是做做樣子而己。

也許除了覺得毫無驚嚇,你反而會非常歡迎這個安排。賣地條款「要求」中標者在指定範圍內建設出入斜坡的「維修路徑」(Maintenance Access),方便將來維修斜坡時使用,你買樓後將成為中標者一份子,有權進出該範圍進行「維修工程」,例如清理沙泥或石頭,不過因為賣地條款寫明 「維修工程」包含但不限於“shall include but shall not be limited to)清理沙泥或石頭(註3),所以清理樹枝或樹葉也可以,總之你有一百個理由到山上走走,進入你不用付錢買的綠化地帶,以及遠至半公里外的獅子山郊野公園,享受林蔭涼風或自然景色,不只你自己可以去,連你的客人都可以去,因為這個斜坡的維修關他們的事(註4)。

當然地產商也會計數,這種「尊貴享受」一定會算到樓價之中。

未來的業主們明白了嗎?

副本送香港市民 你們明白嗎?




2  2015102地政總署信件

條款(31)(f)摘錄


條款(31)(b)摘錄

2015年10月18日 星期日

地產項目不得侵入郊野公園 – 地政總署必須遵循公開宣示的政策


今年發展局局長陳茂波多番重申,本屆政府「不會搞」郊野公園。(註1地政總署最近招標出售大窩坪一片約2公頃地皮,卻劃出毗連的一片20公頃土地,其中12公頃位於獅子山郊野公園內,中標者必須20公頃土地進行土力調查。(註2
 
大窩坪出售地皮(粉紅色)及「指定範圍」(綠色),詳見內文。

既然政府公開宣示了本屆政府「不會搞」郊野公園,何以推出土地拍賣時文件會把郊野公園的土地扯入該宗買賣之中?而且普通常識告訴我,做好「土力調查」一定要鑽探採樣,豈不是要破壞郊野公園?

還有一點,假如我是中標者,一定把樓宇建到盡量貼近地皮邊緣,製造內圍的空間去增值,修削斜坡一定在地皮外土地進行,在保障樓房安全和「人命大過天」的壓力下,肯定沒有官員包括郊野公園當局敢不批准。賣地條款這樣的寫法,等於提早決定了8 公頃綠化地帶和12公頃獅子山郊野公園土地成為地盤的伸延部份,成為中標者的利益來源。我不能理解發生甚麼事,所以去信地政總署署長查詢(註3)。

地政總署的回覆說,地圖中綠色的範圍稱為「指定範圍」,不屬於出售土地,中標者需在指定範圍內進行「山泥傾瀉風險研究」及建議「風險緩減及山坡穩固措施」,根據賣地條款中標者「可以進出指定範圍進行所需研究和落實已獲相關政府部門及郊野公園及海岸公園管理局總監(後者適用於郊野公園範圍)批准的措施及日後就該等措施進行所需的維修工程」。(註4

地政總署說這樣的條款並非罕見,相熟的專業界朋友也表示確是如此,作用在把斜坡的風險放在地產商身上,政府可以避免將來斜坡出事做成損害時負上責任。

作為前公務員,我能夠理解條款背後保障政府的動機,但是對於賣地條款的內容有以下看法:

1.      條款沒有尊重本屆政府已公開宣示的「不會搞郊野公園」政策,有違良好管治原則,令政府失信於民,遇上司法覆核恐怕會被判無效(雖然我認為講道理比打官司好)。

2.      地政總署說「指定範圍」不屬於出售土地,但是中標者擁有進出該範圍和提出進行斜坡工程的權利,甚至有合理期望可以在該範圍內進行以安全為前提的斜坡工程,不能說沒有出售任何郊野公園土地權益,因此確是已經在「搞郊野公園」。

3.      「指定範圍」面積是出售土地的十倍,是異常的和不可理解的。

4.      地政總署作為特區政府的代表,賣地前應該作出盡職審查 due diligence,確保出售的土地有合理的安全環境,讓中標者安心建屋,讓將來的業主安心居住,就算稍為保障政府權益,劃出一倍外圍面積作為「指定範圍」大概已是合理比例的極限,十倍是不可思議的。唯一可能的「解釋」是沒有做過盡職審查,心裏沒有底,為求自保,所以「有殺錯,冇放過」盡量提高倍數,但是這種「解釋」公眾不能接受。

5.      「指定範圍」伸延入獅子山郊野公園更是毫無必要的

6.      參看賣地圖則,出售的地皮是彎曲的長條形,寬度約為80,就算我們極寬鬆地在外圍以80為寬度劃一條外圍地帶充當「指定範圍」, 該範圍完全不牽涉郊野公園土地(見附圖)。80有多遠?以(偏高的)一層樓4計,等於20層樓,是很遠的距離,如果斜坡修到80距離都沒有安全保障,則這幅地皮根本不應出售!

7.      地政總署給我的回信說:「就斜坡風險,有關部門已做過初步評估,認為所需的風險緩減措施無須涉及大規模斜坡工程,而且應該可以盡量在批地範圍內進行。」政府信納這個說法的話,則以上擬定的80寬「指定範圍」理應遠超保障政府的需要,把獅子山郊野公園土地劃入「指定範圍」顯然沒有必要。

8.      地政總署作為香港政府的一部份,有責任為政府排難解紛,以及避免為政府增煩添亂,過去數年香港人愛護郊野公園的情懷人盡皆知,地政總署沒有理由在沒有需要的情況下,硬是要把郊野公園扯入土地買賣的條款中,無緣無故為政府增添爭端。

9.      擬定條款時沒有估計中標者的「賺盡」心態,即是以上「我」的用地策略,中標者一定會用好自己手上的土地和地積比,再想方設法處理「指定範圍」內的土地,為它興建的樓房增值,至於香港人民的總體損失則不是它管的了。前水警總部青葱翠綠的山頭變成廣場和商場是地產商創意無限的好示範,買一送十最終肯定是政府(也即是香港人民)蝕底

道理說到這裏,很明顯,大窩坪出售地皮沒有需要有十倍原地皮面積的「指定範圍」去保證斜坡安全,「指定範圍」也完全沒有需要劃到進入獅子山郊野公園,而劃入郊野公園這個舉措是違反香港政府公開宣示的政策的。

謹敦促地政總署緊急修訂賣地條款,刪走 「指定範圍」位於郊野公園內的土地,最好還應再縮小一點,減少對綠化地帶的影響。

香港是一個講道理的地方,如是我願。

 

 

2015329東方日報:「發展局局長陳茂波今早在電台節目重申,本屆政府「不會搞」郊野公園

2015917東方日報報道:「大窩坪延坪道賣地的範圍約佔2公頃,但政府在賣地條件中同時要求發展商為另外約20公頃的土地進行土力調查,20公頃土地當中有12公頃為郊野公園範圍。」  http://www.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20150917/bkn-20150917165222507-0917_00822_001.html

2015年9月18網誌《草雲居》「就大窩坪賣地向地政總署署長查詢」  http://tiandiyouqing.blogspot.hk/2015/09/blog-post_18.html

 

地政總署102日信件


 

2015年10月7日 星期三

10月7日的局部地區性大雨


今早八時至十時左右,西貢地區包括西貢郊野公園及滘西洲等,下了很大的雨,個別地點前後共錄得超過100毫米雨量,住在西貢的人很疑惑,為甚麼天文台沒有發出黃色或紅色暴雨警告?他們甚至打電話去報館投訴。

如果大家看看這個時段的每小時雨量分佈圖,便會發現今天早上下大雨的地方,原來範圍很狹窄,西貢以外的香港地區只有零星小雨。

10月7日上午8時至10時香港雨量分佈圖
黃色代表一小時40毫米或以上  (鳴謝:香港天文台)
發出黃色或紅色暴雨警告,前提是「廣泛地區」已錄得或預料會有每小時雨量超過指定數目毫米的大雨(註1),看到兩個雨量分佈圖,顯而易見,這場雨的覆蓋離開「廣泛地區」甚遠,因此天文台是不可能發出暴雨警告的。

順便給大家看看上午九時半左右的天文台雷達圖像,感受一下當時的氣氛。


紅色代表一小時100毫米的瞬間降雨率
(鳴謝:香港天文台)
為甚麼大雨偏要下在西貢而不落在他處?概括地說應該是多個因素的叠加引發的,例如空氣濕度高(西貢的相對濕度曾高達100%),附近的山勢觸發對流,風向轉變造成輻合,高空有輻散氣流等,但是具體的說法就需要靠氣象專業人員深入分析詳細的觀測資料了。

類似情況多次造成行山人士碰上山洪的意外,大家千萬不可誤會秋天沒有大雨而掉以輕心,在冷暖氣交鋒時,秋天其實也會像春天一樣製造局部地區性大雨,小心啊!


2015年10月5日 星期一

借錢給機管局,可能涉及非法行為


閱報讀到有關機管局為了興建第三條跑道而舉債的報道(註1),內文稱:「借貸額相對調高至690億元。林天福在電台節目指出,借貸額已是『借到盡』」

人人監機會在臉書問得好:「『借到盡』之後,超支仲可以點搞?手尾邊個執?」。

有了機管局這個「借到盡」的公開說法,由於工程超支已是香港常態,加上還需要更多的貸款確保在2030年前建成剩下的半個候機大樓(註2),為了第三條跑道齊整地建成和真正發揮機管局自稱的「提高競爭力」的目標,政府最終必然要到立法會申請公帑注資機管局解救所以立法會已經有合法理由要求,機管局此刻必須先得到立法會批准才可舉債,否則機管局舉債將跌入「非法」的陷阱。

目的地不是非洲,可能是非法
謹忠告所有財團:此刻借錢給機管局,可能涉及非法行為,或會變成倒錢落海,有去冇回。

1  2015年10月4日明報 「林天福:無人能保證三跑不超支」